宝博体育宝博体育日前，证监会启动不动产私募投资基金试点，指导中国证券投资基金业协会在私募股权投资基金框架下新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。

　　2月24日，证监会市场监管二部主任王建平在“第五届全球财富管理论坛”上对不动产私募投资基金试点进行了详细解读。

　　据介绍，参与不动产类私募基金需满足“首轮实缴规模不低于 3000万元，投资者首轮实缴出资不低于1000万元”等要求，参与者将被适当给予放松股债比限制等政策便利；不能或者不愿参与试点的不动产类私募基金，其管理人仍可按照既有政策继续备案，但是不享受试点政策便利。部分自然人投资者亦可参与不动产私募基金投资，但其出资比例和基金投资方式会受到一定限制。

　　此外，证监会正在积极会同有关部门研究拓宽 OFLP（合格境外有限合伙人，即股权基金的出资人）等机构资金投资私募基金渠道。

　　据王建平介绍，不动产私募投资基金试点具有诸多特有优势，其中之一为丰富资产配置选择，推动引入机构投资者和长期资金。

　　王建平具体解释称，在产品需求端，国内机构投资者资金储备丰富、运营管理专业，多元化资产配置需求较大；在产品供给端，既有股权投资属性，又能实现较为稳定的期间收益的金融产品也是短板。不动产私募投资基金规模较大、期限较长，能够通过长期稳定的期间收益或者项目增值退出等方式获取回报，可以丰富投资者资产配置选择，在现有权益、债券产品基础上，增加新的可投资品种，满足机构投资者和长期资金的资产配置需求。

　　与此同时，不动产私募投资基金试点可实现优质资产与房地产企业风险隔离。不动产私募投资基金可通过将目标资产从原始权益人处独立收购并实现控制运营，利用私募基金的财产独立性和风险隔离优势，实现目标资产的有效剥离，从而成为独立运营的主体。通过这种方式，可以为存量地产注入增量资金，并与原始权益人的资产负债表隔离，有效盘活可经营的优质资产，帮助企业纾困。

　　更为重要的是，不动产私募投资基金还具有“落实党中央、国务院关于‘促进房地产业良性循环和健康发展’重要部署，形成金融合力”“盘活经营性不动产，缓解房地产市场流动性风险”的作用。前者，不动产私募投资基金可通过满足不动产领域合理融资需求，投资存量住宅，助力做好“保交楼”“保民生”工作。同时，不动产私募投资基金可在发挥专业化优势的基础上，与信货、债券及其他股权融资等金融工具形成合力，多箭齐发，共同推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　盘活经营性不动产方面，不动产私募投资基金可以引导权益资金投资经营性不动产，激活经营性不动产的流动性，增强房地产企业“资本金”，修复资产负债表，缓解负债压力，提振市场信心。

　　据王建平介绍宝博体育，参与不动产私募投资基金试点者将会被采取针对性的监管政策及配套规则，适当给予如放松股债比限制等政策便利。隔离信用风险方面，证监会对符合要求的基金向被投企业投资的股债比作了一定调整，放松杠杆限制，以便试点基金采用更灵活的方式进行投资。同时，试点基金产品应对底层资产实现控制，并实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

　　对于不能或者不愿参与试点的不动产类私募基金，其管理人仍可按照既有政策继续备案，但是不享受试点政策便利，也不单列在“不动产私募投资基金”类别下。

　　要想参与不动产私募投资基金试点，需要在管理人实缴资本、不动产投资管理规模与经验、专业人员、合法合规等方面满足相应要求。证监会明确限制主要出资人及实际控制人为房地产开发企业及其关联方的管理人参与试点。对于试点基金产品投资者均为机构投资者的，要求管理人在管不动产投资本金不低于 30 亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币；对于试点基金产品投资者中有自然人投资者的，要求管理人在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币。

　　从投资范围来看，此次不动产私募投资基金试点可投范围有所拓宽，具体包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）宝博体育、商业经营用房（写字楼、商场宝博体育、酒店）、基础设施项目等三类。

　　特定居住用房方面，存量商品住宅限定为已取得五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证），已经部分实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅投资新闻、公寓等。同时，为支持“保民生”工作，证监会对保障性住房和市场化租赁住房的要求进行了适当降低，保障性住房（包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等）仅要求取得一证（国有土地使用证），市场化租赁住房仅要求取得两证（国有土地使用证、建设用地规划许可证）。基础设施项目方面，证监会对可投资的范围作了明确，在支持不动产私募投资基金投资产业园区等传统基础设施的基础上，将5G、IDC（互联网数据中心）、新能源风电光优等新型基础设施建设项目也纳入考虑，更好地适应新时代基础设施融资需求。

　　“由于不动产私募投资基金的规模较大、权益持有时间较长，投资者和管理人都需要有更高的风险识别能力和承担能力，不动产私募投资基金的门槛也相对较高。”王建平介绍，“比如，不动产私募投资基金首轮实缴规模不低于3000万元，投资者首轮实缴出资不低于1000万元等。”

　　他进一步介绍道，从实际来看，不动产私募投资基金的产品收益特征和长期机构资金的配置需求较为契合，证监会考虑试点产品主要引入包括QFLP等外资在内的机构资金。近期，证监会也在积极会同有关部门研究拓宽OFLP等机构资金投资私募基金的渠道。同时，为满足超高净值自然人投资者的资产配置需求，也允许部分自然人投资者投资不动产私募投资基金，但其出资比例和基金投资方式会受到一定限制。

　　此外，为了规范不动产私募投资基金投资运作，加强风险防控，促进试点工作稳妥推进，证监会在基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送等方面提出了一系列规范要求。同时，将做好事中事后监管监测，确保试点工作平稳推进。